공부상 주택이지만 1세대 1주택 비과세가 배제되는 이유

세법(국세청)은 등기부등본이나 건축물대장 같은 '공부상 표시'보다 '실제 사용 용도(실황)'를 최우선으로 판단합니다.

공부상 표시가 등기부등본, 건축물대장에 '단독주택', '다세대주택' 등으로 기재되어 있더라도, 실제 사용 용도가 사무실, 상가, 학원, 창고 등 비거주용(상업·업무용)으로 사용되었다면, 판단 결과는 주택이 아닌 ‘비주택(상가/업무시설)’으로 간주 → 양도소득세 비과세 적용 불가

<Table 1>

항목	예시
공부상	단독주택, 다세대주택 등으로 표시됨
실제 사용	사무실, 상가, 학원, 창고 등 비거주 용도로 사용
판단 결과	주택이 아닌 ‘비주택’으로 간주 → 비과세 적용 불가

공부상 ‘주택’으로 기재되어 있더라도, 양도일 현재 실제 주거용으로 사용하지 않고 상업·업무용으로 쓰고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

✅ 공부란? ‘공부(公簿)’란 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 공적장부를 말합니다. 공부상 ‘주택’이면 기본적으로 주택으로 분류됩니다.

공부상 주택인데 비과세 탈락되는 이유

국세청은 공부상 표시보다 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다.

비과세 받기 위한 핵심 조건 

  💡 국세청이 보는 ‘주택’의 요건은?

구분	조건
공부상	건축물대장/등기부에 ‘주택’으로 기재되어야 함
실제 사용	실제 거주 목적으로 사용되어야 함
복합건물	주택 면적이 전체의 50% 초과일 경우에만 전체를 주택으로 인정

즉, 단순히 등기부나 건축물대장에 ‘주택’으로 표시된 것만으로는 부족하고, 실제 거주 여부와 복합건물의 주택 비율까지 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점을 강조하는 내용이에요.

비과세 적용 전 체크리스트

항목	점검 내용
✅ 등기상 주택 여부	등기부등본, 건축물대장 확인
✅ 실제 사용 확인	세입자 임대계약서, 내부 구조, 간판 등 점검
✅ 내부 사진 보존	실제 거주 공간이라는 증거 자료 확보
✅ 사무/상가 용도 변경 이력	불법 전용이나 임대 내역 확인 필수
✅ 복합건물 면적 구성	주택 면적 50% 이상 여부 판단

즉, 비과세 혜택을 받기 전에 반드시 등기·건축물대장 확인 → 실제 사용 점검 → 증거 자료 확보 → 용도 변경 이력 확인 → 면적 비율 검토의 과정을 거쳐야 한다는 의미입니다.

○소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)

   ① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (이하 생략)

   ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

   ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○소득세법기본통칙 89-3 ( 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부)

   소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포 ․ 사무소 )로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.