부동산 취득세란? 과세표준·세율·신고기한 핵심 정리

부동산 취득세는 부동산을 사거나 증여·상속 등으로 소유권을 취득할 때 한 번 내는 지방세입니다. 2026년 9월 기준으로 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

구분	기본 취득세율
주택 6억 원 이하	1%
주택 6억 초과 ~ 9억 이하	약 1~3%
주택 9억 원 초과	3%
주택 외 일반 부동산	4%
상속 – 농지	2.3%
상속 – 농지 외	2.8%
일반 증여 등 무상취득	3.5%
원시취득(신축 등)	2.8%

1. 주택을 매매로 취득할 때

주택을 정상적인 매매로 취득하는 경우, 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이며, 6억~9억 원 사이는 가격에 따라 세율이 점진적으로 올라갑니다.

6억~9억 원 구간의 세율 계산식은 다음과 같습니다.

취득세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1%

예를 들어 7억 5천만 원짜리 주택이라면 취득세율은 약 2%, 취득세 본세는 약 1,500만 원입니다.

다만 실제 납부액은 취득세만 보는 것이 아니라 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세까지 함께 계산해야 하므로 통상 말하는 ‘취득 관련 세금’은 취득세 본세보다 조금 더 많습니다.

또한 다주택자·법인의 주택 취득은 중과세율이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 조정대상지역의 일정한 다주택 취득 등에 대해서는 일반 1~3%보다 높은 세율이 적용되는 구조입니다. 따라서 보유 주택 수 + 취득지역 + 법인 여부가 중요합니다.

한 줄로 기억하면

집을 살 때 → 집값의 대략 1~3%가 기본 취득세, 일반 상가·토지 등은 기본 4%라고 기억하면 가장 쉽습니다.

 

2. 주택 외 부동산

상가·토지 등 일반적인 부동산을 매매로 취득하는 경우에는 보통 **4%**의 취득세율이 적용됩니다.

즉,

주택 → 기본적으로 1~3%
상가·토지 → 기본적으로 4%

라고 기억해두면 편합니다.

3. 취득세 과세표준

매매로 부동산을 취득하는 경우에는 단순히 공시가격을 기준으로 하는 것이 아니라 원칙적으로 실제로 부동산을 취득하기 위해 지급한 사실상의 취득가격을 기준으로 합니다. 취득 과정에서 지급해야 하는 일정 비용도 과세표준에 포함될 수 있습니다.

반면 증여 등 무상취득의 경우에는 원칙적으로 매매사례가액·감정가액 등으로 산정하는 시가인정액이 과세표준이 됩니다. 상속은 별도의 규정이 적용됩니다.

 

유상취득 → 사실상의 취득가격

유상취득 & 특수관계인 & 부당행위계산 → 시가 인정액

취득세 과세표준은  

취득 당시의 가액으로 한다  

↓  

사실상의 취득가격  

시가인정액  

시가표준액

4. 다주택자는 취득세가 높아질 수 있다

다주택자의 경우 가장 주의해야 하는 것이 취득세 중과입니다.

2026년 현행 지방세법상 다음과 같은 구조입니다.

새로 취득한 결과	지역	취득세율 구조
일반 1주택	일반	1~3%
2주택	비조정대상지역	원칙적으로 1~3%
2주택	조정대상지역	8%
3주택	비조정대상지역	8%
3주택 이상	조정대상지역	12%
4주택 이상	비조정대상지역	12%
법인의 주택 취득	지역 불문	원칙적으로 12%

즉 대표적으로 조정대상지역에서 2주택자가 되는 경우 8%, 3주택 이상이 되는 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다. 비조정대상지역에서는 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12%입니다.

다만 일시적 2주택이나 일정한 저가주택 등은 중과 대상에서 제외되는 예외가 있으므로 실제 계산에서는 현재 보유주택 + 새로 살 집의 소재지 + 예외주택 여부를 함께 확인해야 합니다.

5. 생애최초 주택구입 취득세 감면

2026년에 집을 처음 구입한다면 상당히 중요한 제도입니다.

본인과 배우자가 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 실제 거주할 목적으로 12억 원 이하 주택을 매매로 취득하면 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 현행 제도는 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.

일반적인 생애최초 구입

최대 200만 원까지 취득세가 감면됩니다.

예를 들어 취득세가

• 150만 원이면 → 전액 면제
• 500만 원이면 → 200만 원 공제 → 300만 원 납부

입니다.

일부 소형·저가주택 등

다음과 같은 일정 주택은 감면 한도가 300만 원입니다.

대표적으로 수도권 기준으로 6억 원 이하·전용 60㎡ 이하의 일정 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택 등이 해당합니다. 인구감소지역 주택도 별도 대상이 될 수 있습니다.

따라서 흔히 알려진

“생애최초면 무조건 취득세 200만 원 감면”

보다 정확한 표현은 일반적으로 최대 200만 원이며, 특정 주택은 최대 300만 원입니다.

6. 생애최초 감면 후 주의사항

감면만 받고 바로 임대를 놓거나 처분하면 안 됩니다.

2026년 현재는 원칙적으로 감면받은 주택을 취득한 후 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세가 추징될 수 있습니다.

그래서 실제 거주할 집을 구입하는 사람을 지원하는 제도라고 이해하면 됩니다.

7. 취득세 신고·납부기한

일반적인 부동산 매매라면

취득일부터 60일 이내

취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

다만 증여나 상속은 기간이 다릅니다.

취득 원인	신고·납부기한
매매	취득일부터 60일 이내
일반 증여	취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
상속	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
해외 주소 상속인이 있는 상속	9개월