서울 등 규제지역·토지거래허가구역 내 '전세 끼고 매매(실거주 의무 유예)' 한시 허용 조치 개정안 안내

서울을 포함한 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우, 원래는 허가 후 4개월 이내 실거주하는 것이 원칙입니다. 하지만 기존 세입자가 거주 중인 주택을 매수하는 경우 즉시 입주가 불가능하기 때문에, 국토교통부는 지난 2026년 5월부터 한시적으로 '실거주 의무 유예' 제도를 운영해 왔습니다.

이번 「부동산 거래신고법 시행령」 개정안(9월 18일 입법예고, 10월 1일 시행)을 통해 신청 기한 및 유예 인정 기간이 크게 확대됩니다.

 

핵심 개정 내용 요약

1. 신청 기한 1년 연장 (2027년 12월 31일까지)

• 기존: ~ 2026년 12월 31일까지

• 변경: ~ 2027년 12월 31일까지 (1년 연장)

• 시행일: 2026년 10월 1일부터 신청 가능

• 유지 조건: 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내 주택 취득(소유권 이전 등기) 조건은 동일하게 유지됩니다.

2. 실거주 유예 기간 확대 (세입자 갱신계약 허용)

• 기존: 매수 당시 계약된 세입자의 임대차 계약 종료 시점까지만 유예

• 변경: 세입자와 갱신계약(1회 한정, 최대 2년)을 체결할 경우, 해당 갱신계약 종료일까지 추가 유예 인정

  • 갱신계약이 없는 경우: 시행일(2026.10.1) 기준 기존 임대차 계약 종료일까지 입주 유예 (단, 시행일로부터 최대 2년인 2028년 9월 30일까지는 입주해야 함)

  • 갱신계약이 있는 경우: 기존 계약 기간 + 갱신계약 종료일까지 입주 유예 (※ 단, 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하며, 해당 갱신계약의 개시일이 신청 기간인 2026.10.1 ~ 2027.12.31 사이여야 인정됩니다.)

3. 등록임대주택 및 재개발·재건축 특례 조정

• 조정대상지역 내 매입임대아파트(등록임대주택)의 의무 임대기간이 남아있거나, 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 시점이 뒤로 밀리는 경우:

• 해당 사유 해제 시점부터 15개월간 실거주 유예를 신청할 수 있도록 기간이 함께 조정됩니다.

서울 등 규제지역 및 토지거래허가구역 내 '전세 끼고 매매(실거주 의무 유예)' 한시 허용 조치가 매수자 조건과 정책 유형에 맞춰 개정됩니다.

원칙적으로 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 허가 후 4개월 이내에 실거주해야 하지만, 기존 세입자가 살고 있는 주택은 즉시 입주가 불가능합니다. 이에 국토교통부는 2026년 5월부터 실거주 유예 조치를 시행해 왔습니다.

이번 개정안은 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장하고, 실거주 유예 인정 기간도 확대하는 것을 골자로 합니다. 관련 「부동산 거래신고법 시행령」 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일부터 시행되며, 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용됩니다.

개정된 실거주 유예는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있으며, 허가 후 4개월 이내 주택을 취득(등기)해야 하는 조건은 동일하게 유지됩니다.

주요 변경 사항 상세

1. 실거주 유예 기간 확대 (갱신계약 인정)

   • 갱신계약이 없는 경우: 시행일(2026년 10월 1일) 당시 임대차 계약 종료일까지 입주가 유예됩니다. (단, 시행일로부터 최대 2년인 2028년 9월 30일 이전에는 입주 완료 필수)

   • 갱신계약이 있는 경우: 기존 계약에 더해 갱신계약 종료일(1회 한정, 최대 2년)까지 실거주 유예가 인정됩니다. 다만, 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하며, 해당 갱신계약이 신청 가능 기간(2026년 10월 1일 ~ 2027년 12월 31일) 내에 시작되어야 합니다.

2. 등록임대주택 및 조합원 지위 양도 제한 특례

• 조정대상지역 내 매입임대아파트(등록임대주택)의 의무 임대기간이 남아있거나, 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 적용 시점이 밀리는 경우, 해당 시점부터 15개월간 실거주 유예를 신청할 수 있도록 기간이 함께 조정됩니다.