부동산학 개론 17회 기출문제

기출문제 (17회)

 

1. 일반적으로 부동산의 개념은 물리적, 경제적, 사회적, 법·제도적 개념으로 나눌 수 있다. 

   부동산의 경제적 개념과 거리가 먼 것은?

   ① 생산요소  ② 자산  ③ 자본  ④ 공장재단  ⑤ 소비재

① 생산요소 → 토지(부동산)는 노동·자본과 함께 생산요소로 분류됩니다. 경제적 개념에 포함됩니다.

② 자산 → 부동산은 개인이나 기업의 자산으로서 경제적 가치가 있습니다. 포함됩니다.
③ 자본 → 부동산은 자본적 성격을 가지며 투자와 생산에 활용됩니다. 포함됩니다.
④ 공장재단 → 공장 부지와 건물은 생산 활동에 사용되는 부동산으로 경제적 개념에 해당합니다.
⑤ 소비재 → 소비재는 최종 소비를 위한 물품(예: 식료품, 의류 등)을 의미합니다. 부동산은 일반적으로 소비재로 분류되지 않습니다.

Figure 1. 부동산학개론

2. 토지는 지목, 이용상황, 이용목적 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 지목에 따른 분류에 해당하는 것은? ① 유지(溜地) ② 택지(宅地) ③ 나지(裸地) ④ 공지(空地) ⑤ 맹지(盲地)

① 유지(溜地) → 물이 고여 있는 땅을 의미하며, 이는 토지의 이용상황에 따른 분류입니다.

② 택지(宅地) → 주택을 짓기 위한 땅으로, 이는 법적으로 지목에 해당합니다.
③ 나지(裸地) → 건물이 없는 맨땅을 뜻하며, 이는 이용상황에 따른 분류입니다.
④ 공지(空地) → 비어 있는 땅으로, 역시 이용상황에 따른 분류입니다.
⑤ 맹지(盲地) → 도로와 접하지 않아 출입이 불가능한 땅으로, 이는 이용목적이나 조건에 따른 분류입니다.

3. 부동산 개발 방식 중 사업 기간 동안 형식적인 소유권 이전 행위가 발생하는 것은?

① 자체사업방식 ② 공사비 대물변제방식 ③ 토지신탁방식 ④ 사업위탁방식 ⑤ 공사비 분양금정산방식

① 자체사업방식 → 사업자가 직접 토지를 소유하고 개발하는 방식으로, 소유권 이전이 발생하지 않습니다.

② 공사비 대물변제방식 → 공사비를 토지나 건물로 대신 지급하는 방식으로, 사업기간 중 형식적 이전은 아닙니다.
③ 토지신탁방식 → 토지 소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하면서 형식적으로 소유권을 이전합니다. 사업기간 동안 신탁회사가 명의상 소유자가 되므로, 문제에서 말하는 "형식적인 소유권 이전행위"가 발생합니다.
④ 사업위탁방식 → 사업을 위탁하여 진행하지만 소유권 이전은 발생하지 않습니다.
⑤ 공사비 분양금정산방식 → 분양금으로 공사비를 정산하는 방식으로, 소유권 이전과는 관련이 없습니다.

4. 부동산의 특성에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다. ② 토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다. ③ 토지는 다른 생산물과 마찬가지로 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 있다. ④ 개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다. ⑤ 특정 토지의 위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호선택과 선호의 결과로 나타난다.

① 부동성 → 토지는 이동할 수 없으므로 맞는 설명입니다.
② 영속성 → 토지는 소멸하지 않고 가치가 장기간 유지되므로 맞습니다.
③ 재생산 가능성 → 토지는 다른 생산물과 달리 인위적으로 재생산할 수 없습니다. 따라서 틀린 설명입니다.
④ 개별성 → 토지는 위치, 모양, 환경 등이 모두 달라 개별성이 있으며 건물에도 적용됩니다. 맞습니다.
⑤ 위치성 → 토지의 위치는 사회적·경제적 요인에 따라 선호가 달라지므로 맞습니다.

6. 어떤 지역에서 토지의 시장공급량 $Q^s$은 300이다. 토지의 시장수요함수가 $Q_1^d=500-2P$에서 $Q_2^d=450-2P$로 변화하면 시장의 균형가격은 얼마만큼 감소하는가?

① 25 ② 50 ③ 75 ④ 100 ⑤ 125

1. 균형조건: 시장균형은 $Q^s=Q^d$일 때 성립합니다. 공급량은 고정되어 $Q^s=300$.

2. 초기 수요함수:

$$Q_1^d=500-2P$$

균형조건: $300=500-2P$

$$2P=200\Rightarrow P=100$$

→ 초기 균형가격은 100

3. 변화 후 수요함수:

$$Q_2^d=450-2P$$

균형조건: $300=450-2P$

$$2P=150\Rightarrow P=75$$

→ 변화 후 균형가격은 75

4. 가격 감소분 계산:

$$100-75=25$$

정답

✅ ① 25

기출문제 (17회) 7번

부동산의 정착물에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 제거하더라도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 동산으로 취급한다.

예를 들어, 에어컨이나 가구처럼 건물에 붙어 있어도 떼어내면 건물의 본래 기능에 지장이 없는 경우는 동산으로 봅니다.

② 토지에 정착되어 있으나 매년 경작 작업을 요하지 않는 나무와 다년생 식물 등은 부동산의 정착물로 간주되지 않기 때문에 부동산 중개의 대상이 되지 않는다.

❌ 틀린 설명입니다. 사실 나무와 다년생식물은 토지에 정착되어 있고 매년 경작을 요하지 않더라도 부동산의 정착물로 간주됩니다. 따라서 거래 대상이 될 수 있습니다.

③ 정착물은 당사자들 간의 합의나 쓰임새, 관계 등에 따라 종류 또는 종별로 구분될 수 있다.

✅ 맞는 설명입니다. 정착물은 법적·경제적 관계, 당사자 합의에 따라 구분될 수 있습니다.

④ 정착물은 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.

✅ 맞는 설명입니다. 정착물의 본질은 토지에 부착되어 지속적으로 이용되는 물건이라는 점입니다.

⑤ 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

✅ 맞는 설명입니다. 예를 들어 건물은 토지와 별개의 부동산으로 간주되고, 나무나 다년생식물은 토지의 일부로 간주됩니다.

📌 정답: ②번이 틀린 설명

• 나무와 다년생식물은 부동산의 정착물로 인정되며, 거래 대상이 됩니다.

8. 부동산시장에서 나타나는 현상의 하나인 공실률에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 공실률이란 임대 대상 부동산이 임대기간 중 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율을 의미하기도 한다. ② 사무실의 수요분석에서는 공실률을 조사하여 과잉공급 상태에 있는지 그리고 향후 그러한 위험성은 없는지 등을 조사한다. ③ 공실률 분석은 투자 부동산의 안정적인 점유율 결정에 도움을 준다. ④ 공실률 조사는 부동산시장조사의 핵심사항으로 임차공간이 실제로 임차인들에 의해 어느 정도로 사용되고 있는지를 파악하는 것이다. ⑤ 다른 조건이 동일하다면 임대차 기간이 긴 경우에 비해 임대차 기간이 짧은 경우가 상대적으로 공실위험을 줄일 수 있다.”

해설

• ①~④ 모두 공실률의 정의와 조사 목적을 잘 설명한 올바른 문장입니다.

• ⑤가 문제입니다.

  • 일반적으로 임대차 기간이 짧을수록 공실위험은 오히려 커집니다.

  • 계약이 자주 종료되므로 새로운 임차인을 구해야 하는 빈도가 높아지고, 그 과정에서 공실이 발생할 가능성이 커지죠.

  • 따라서 “임대차 기간이 긴 경우에 비해 짧은 경우 공실률이 낮다”는 설명은 틀렸습니다.

✅ 정답: ⑤번이 틀린 설명 👉 핵심: 임대차 기간이 짧으면 공실위험은 줄어드는 게 아니라 늘어난다는 점을 기억하시면 됩니다.

일반적으로 임대차 기간이 짧을수록 공실위험은 오히려 커집니다.