수익환원법 Income Capitalization Approach

 수익환원법

Income Capitalization Approach

기출문제 17회

11. 수익환원법에서 사용하는 환원이율을 구하는 방법이 아닌 것은?

① 분해법 (breakdown method) ② 요소구성법 (build-up method) ③ 시장추출법 (market extraction method) ④ 투자결합법 (band-of-investment method) ⑤ 엘우드 (Ellwood) 법

수익환원법에서 환원이율(capitalization rate)을 구하는 대표적인 방법은 다음 네 가지입니다.

방법	설명
분해법 (Breakdown method)	환원이율을 여러 요소(무위험이율, 위험프리미엄 등)로 나누어 계산하는 방식입니다.
요소구성법 (Build-up method)	무위험이율에 위험요소를 더해 환원이율을 구성합니다.
시장추출법 (Market extraction method)	실제 거래 사례에서 순영업소득과 매매가격을 이용해 환원이율을 추출합니다.
투자결합법 (Band-of-investment method)	자본과 부채의 비율 및 각각의 수익률을 결합해 환원이율을 산출합니다.

Ellwood 법의 개념

• 개발자: L.W. Ellwood (미국의 부동산 금융학자)

• 목적: 부동산 투자에서 저당(mortgage)과 지분(equity)을 결합한 환원이율을 계산하기 위해 고안됨

• 핵심 아이디어:

• 투자자는 자기자본(equity)과 차입금(mortgage)을 함께 사용해 부동산을 매입

• 따라서 환원이율(cap rate)은 단순히 시장에서 추출하거나 요소를 합산하는 방식이 아니라, 대출 조건(이자율, 상환기간)과 자기자본 기대수익률을 결합해 계산해야 한다는 점을 강조

계산 방식

Ellwood 법은 Band-of-Investment Method(투자결합법)과 유사하지만, 더 정교하게 대출 상환 구조와 투자자의 기대수익률을 반영합니다.

1. 저당 부분(Mortgage Constant)

   • 대출금액 × 저당상수(Mortgage Constant)

   • 저당상수는 대출의 이자율과 상환기간을 고려한 연간 상환액 비율

2. 지분 부분(Equity Yield Rate)

• 자기자본 × 기대수익률

Ellwood 법 (Ellwood Method)

Ellwood 법은 환원이율 산정방법이라기 보다는, 투자분석 기법
다른 방법들과 달리 대출 조건(이자율, 상환기간)과 투자자의 기대수익률(Equity Yield Rate)을 동시에 반영합니다.