토지 개발 사업 시행방식 비교: 수용·환지·혼용의 차이 _ 도시개발법

 도시개발 사업시행 방식

사업 시행방식

수용방식

협의매입 또는 강제수용으로 토지를 취득한 후 개발하는 방식

• 주로 공공기관이 시행

• 자금 소요가 큼

• 공적 이익 확산 효과

환지방식

기존 토지 소유자에게 개발 후 새로운 토지로 교환하여 제공하는 방식

• 조합이나 토지소유자가 시행

• 자금 부담이 적음

• 이익이 토지소유자에게 집중

혼용방식

수용방식과 환지방식을 혼합하여 적용하는 방식

Table 1. 사업 시행 방식 비교표

구분	수용방식	환지방식	혼용방식
정의	협의매입 또는 강제수용으로 토지를 취득한 후 개발하는 방식	기존 토지 소유자에게 개발 후 새로운 토지로 교환하여 제공하는 방식	수용방식과 환지방식을 혼합하여 적용하는 방식
시행 주체	주로 공공기관	조합이나 토지소유자	공공기관 + 조합/소유자 병행
자금 소요	큼	적음	중간 수준
이익 분배	공적 이익 확산 효과	토지소유자에게 집중	공적 이익과 소유자 이익 절충

용어 정리

• 증전토지: 개발 전 원래 소유하던 토지
• 환지: 개발 후 새로 받게 되는 토지
• 증환지: 원래보다 많이 받는 경우 (청산금 징수 대상)
• 감환지: 원래보다 적게 받는 경우 (청산금 교부 대상)

환지 비례율 계산 (평가식)

비례율(%) = 100 x (조성토지평가액합계 - 총사업비) / 환지전토지평가액합계

예시

• 종사업비: 250억

• 환지전 평가액: 500억

• 조성토지 평가액: 1,000억 → 비례율 = (1,000 - 250) / 500 × 100 = 150%

청산금 시효

• 청산금을 받을 권리 또는 징수할 권리: 5년간 행사하지 않으면 시효로 소멸

• 분할 징수·분할 교부 가능 (이자 부과)

환지 예정지 지정

• 종전 토지에 임차권자가 있으면 → 환지 예정지에 권리 목적 토지도 함께 지정

• 환지 예정지 지정 후 → 종전 토지 사용·수익 불가

권리 소멸 시기

환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.